Tìm vốn đánh thức thị trường bất động sản
Huy động tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu, niêm yết cổ phiếu, liên kết, liên doanh... là những chiêu được các chuyên gia khuyên áp dụng để khơi thông vốn cho bất động sản, thay vì vay ngân hàng hoặc chờ chết.
> Ào ạt bơm vốn cho bất động sản/ Cứu thị trường địa ốc bằng... quỹ dự phòng thiên tai
Lấy nguồn vốn từ đâu là phần tranh luận khá sôi nổi trong hội thảo "Khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản", do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 21/9. Bên cạnh những gợi ý táo bạo để giải cơn "khát" vốn, không ít doanh nghiệp thừa nhận kênh huy động tài chính cho bất động sản Việt Nam vẫn còn quá đơn điệu.
Giám đốc quản lý - Trưởng bộ phận quản lý tài chính ngân hàng HSBC khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, William Ross phân tích: "Nếu muốn cân bằng vốn cho bất động sản thì nền tảng cầm cố, thế chấp phải vững chắc; đồng thời Chính phủ phải luôn sẵn sàng tham gia ổn định thị trường bằng nhiều biện pháp linh hoạt".
Ông Ross ví von, nếu việc ngân hàng cho vay bất động sản là một ly bia thì bàn tay của Chính phủ sẽ như ly thuốc đóng vai trò chữa bệnh nếu có hiện tượng quá chén. Bởi lẽ các dự án chắc chắn không thể sử dụng vốn chỉ trong 2-3 năm mà cần sự tài trợ lâu dài trung bình 10-15 năm. Trong khi đó, khả năng cho vay của nhà băng phụ thuộc rất nhiều vào khả năng huy động vốn nên ngân hàng cần thẩm định rõ ràng, tuân thủ rất nhiều tiêu chí và không dễ dãi trong việc giải ngân.
 |
| Đại diện Ngân hàng HSBC phát biểu về tầm quan trọng của việc cân bằng vốn cho bất động sản. Ảnh: Vũ Lê. |
Chuyên gia của HSBC cho rằng, bên cạnh việc trông đợi vào nhà băng, doanh nghiệp có thể huy động tiền từ nguồn vốn FDI hoặc phát hành trái phiếu dự án theo quy định của pháp luật.
Ngay lập tức một nhà đầu tư nước ngoài có mặt tại hội nghị phản biện rằng, hiện nay Việt Nam có rất nhiều dự án đã có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư chỉ "ôm" đất để đó mà không triển khai. Nếu các dự án này phát hành trái phiếu để huy động vốn thì rủi ro quá lớn.
Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty Thủ Đức House Lê Chí Hiếu giới thiệu 6 hình thức huy động vốn từ cổ điển đến hiện đại, đang được áp dụng khá hiệu quả ở nhiều quốc gia. Đó là: dùng vốn sở hữu tự có; phát hành trái phiếu công ty; vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư; huy động vốn từ khách hàng; liên doanh liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước và cuối cùng là vay từ các quỹ tín thác bất động sản.
Theo ông Hiếu, hình thức nào cũng tiềm ẩn nhiều thuận lợi và rủi ro nên doanh nghiệp cần xác định nhu cầu về vốn thực tế như thế nào để vận dụng cho hợp lý. Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp cần vốn thực hiện dự án trong 2-3 năm, chỉ cần phát hành trái phiếu thông thường. Đối với trường hợp này, lãi suất phải hấp dẫn nếu không nhà đầu tư sẽ không tham gia. Song nếu dự án kéo dài trên 3 năm thì doanh nghiệp nên phát hành trái phiếu chuyển đổi. Sau này trái phiếu có thể chuyển thành cổ phiếu một cách hợp pháp, vừa có cơ sở pháp lý lại vừa giúp nhà đầu tư yên tâm "rót" vốn".
Song, lãnh đạo Thủ Đức House khuyến cáo, với tình hình hiện nay, doanh nghiệp đừng vội vàng áp dụng trái phiếu dự án để huy động vốn. Lý do, hình thức này phức tạp, còn thiếu hành lang pháp lý, lại chịu sự chi phối của kinh tế vĩ mô.
Đại diện Công ty Grant Thornton đưa ra hàng loạt danh sách nguồn tài trợ vốn mà doanh nghiệp bất động sản có thể gõ cửa. Đó là ngân hàng, công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, vốn của chính quyền địa phương, tập đoàn bất động sản hùng mạnh... Vị này khuyên, trong hoàn cảnh khó khăn tài chính, thay vì tìm kiếm tiền để mua đất, doanh nghiệp có thể ký kết hợp tác với những cá nhân có sẵn đất để tìm lối ra.
 |
| Ông Trần Duy Cảnh cho rằng huy động vốn cho bất động sản bằng trái phiếu là hoàn toàn hợp pháp. Ảnh: Vũ Lê. |
Giám đốc điều hành Công ty Luật Hợp doanh luật Việt Nam Trần Duy Cảnh phân tích, việc huy động vốn bằng trái phiếu hoàn toàn hợp pháp. Hiện có rất nhiều loại trái phiếu được các văn bản luật hướng dẫn thực hiện theo Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, Trưởng phòng quản lý bất động sản thuộc Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng Lê Cao Tuấn giải đáp, trong điều 3, Luật Nhà ở có nêu, mọi quy định khác với Luật Nhà ở sẽ không được áp dụng vào việc kinh doanh, mua bán nhà, bao gồm cả việc huy động vốn bằng trái phiếu.
Riêng Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) Marc Towsend dự báo, trong tương lai doanh nghiệp địa ốc sẽ tiến tới tự lập các quỹ đầu tư để huy động nguồn tài chính trong và ngoài nước, nhằm khơi thông vốn cho bất động sản.
Trưởng đại diện phía Nam Ngân hàng nhà nước Phạm Hữu Phương khẳng định, hiện nay chưa có văn bản nào của Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay đối với bất động sản. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước đã khuyến cáo các ngân hàng thành viên chọn lựa cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản một cách hợp lý để tránh rủi ro.
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8, dư nợ từ đầu tư và kinh doanh bất động sản là 157 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Con số này chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn ngành ngân hàng đối với nền kinh tế. Trong đó, lớn nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48 nghìn tỷ; xây dựng khu đô thị hay đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng đều vay mỗi lĩnh vực 20 nghìn tỷ.
Theo ông Phương, hiện người đi vay và ngân hàng thương mại đều gặp nhiều khó khăn. Lý do, vốn cho trung và dài hạn (2-3 năm) tính đến cuối tháng 8 chiếm 27% tổng nguồn vốn huy động. Nếu đẩy mạnh cho vay thì các ngân hàng sẽ gặp rủi ro về kỳ hạn. Điều này dẫn đến nguy cơ, khi đến thời kỳ thanh toán tiền lãi và gốc cho khách hàng thì nhà băng lại chưa thể thu hồi vốn từ các công ty bất động sản để xoay chuyển dòng tài chính.
Vũ Lê
